中國的房價(jià)何以會(huì)成為今天的狀態(tài)？中國的天價(jià)房是源于市場的炒作？人口眾多供地稀少導(dǎo)致的高地價(jià)？亦或剛性需求的使然？你們錯(cuò)了，這些都是表面，都不是問題的關(guān)鍵。
中國的樓市就像是一枚由山巔滾落的雪球，除了最開始的那一外推，其后完全是不靠外力的在越滾越大，靠的是內(nèi)推力。
中國房地產(chǎn)的第一層內(nèi)推力，來自于一個(gè)中國獨(dú)有的基本規(guī)則：只要你蓋好了房子，你就不愁賣不出去房子。我們先來看一個(gè)奇特的邏輯怪圈。
一個(gè)投資者購買一個(gè)100萬的房子，首付20萬，貸款80萬。此后，他們自己左手倒右手(當(dāng)然房主的名字不一樣)，因?yàn)樽约旱故?，他們可以將這個(gè)房價(jià)炒高到任何程度。假設(shè)此后這套房子炒高到200萬，首付40萬，貸款160萬。當(dāng)然，這樣的過程中，第一套房的貸款必須被提前還貸或者轉(zhuǎn)按揭，也就是他將第二套房的銷售款200萬提前還貸第一套房的80萬貸款，還剩下120萬。再扣去兩次用到的首付20萬和40萬，還剩下60萬。
大家一定要把這個(gè)邏輯看清楚了，在這樣的一個(gè)左手倒右手的過程中，最后的結(jié)果是不是很驚訝呢？這個(gè)投資者直接套到了60萬元錢，而房子依然還在自己手中，只是房子的貸款增加到160萬。但即使自己還不起貸款，房子被銀行收回去了，又有什么關(guān)系呢，60萬還在自己手中啊。
人們肯定很奇怪這樣的邏輯怪圈怎么實(shí)現(xiàn)的？關(guān)鍵點(diǎn)在于兩個(gè)：一是貸款銀行成了冤大頭。二是風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了后續(xù)購房者。比較配合的是，中國的銀行恰恰愿意成為這個(gè)冤大頭。
當(dāng)一開發(fā)商老板跟我講到這個(gè)循環(huán)規(guī)則時(shí)，我很驚訝！這個(gè)規(guī)則有點(diǎn)像是股市中莊家的倒手，更厲害的是，借助了銀行的杠桿，這種倒手更能實(shí)現(xiàn)空手套白狼。