今天，官方在2016年的樓市維穩(wěn)上終于祭出了第一個(gè)大招：央行聯(lián)手銀監(jiān)會(huì)發(fā)布關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知。在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。

新政還規(guī)定，對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。對(duì)于實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，個(gè)人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。

此次房貸新政出臺(tái)后，在輿論間引起熱烈的反響。諸多機(jī)構(gòu)和專(zhuān)家對(duì)官方在春節(jié)前推出的這一重大政策進(jìn)行解讀，以判斷對(duì)未來(lái)樓市以及經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的影響。騰訊財(cái)經(jīng)通過(guò)梳理，將最重要的關(guān)鍵詞呈現(xiàn)出來(lái)，讓讀者看清房貸新政策背后釋放出的市場(chǎng)信號(hào)。

關(guān)鍵詞：歷史最低--房貸首付回到兩成時(shí)代

其實(shí)房貸首付政策在去年9月份就已經(jīng)提前松動(dòng)過(guò)一次，當(dāng)時(shí)央行銀監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，規(guī)定在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。而今天的新政，已經(jīng)明確將官方劃定的25%首付紅線淡化，批準(zhǔn)地方政府可以根據(jù)實(shí)際需要再下浮5%，將首付比例將至兩成。

據(jù)證券時(shí)報(bào)報(bào)道，在過(guò)去的1年里，房貸政策歷經(jīng)了330新政和930新政兩次大的調(diào)整，其中330新政主要針對(duì)二套房首付比例進(jìn)行調(diào)整，首付比例從60-70%下調(diào)為40%；930新政則將一套房首付比例從30%降低為25%。此次相當(dāng)于同時(shí)對(duì)首套房和二套房首付比例進(jìn)行調(diào)整，首套房最低首付比例降至20%，二套房首付比例進(jìn)一步由40%降至30%。

易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，此次首付降至二成，也就回到2006年之前，屬于歷史最低水平了。

楊紅旭分析稱(chēng)，這一政策，是中央支持自住需求，化解房地產(chǎn)庫(kù)存方針的具體落實(shí)，有助于剛需和首次改善需求的釋放，未來(lái)還會(huì)有其他寬松政策出臺(tái)，進(jìn)一步促進(jìn)樓市復(fù)蘇。

房地產(chǎn)商任志強(qiáng)則認(rèn)為今天的這個(gè)政策仍在猶抱琵琶半遮面，他通過(guò)微博評(píng)論稱(chēng)，“出個(gè)政策也婆婆媽媽的？”“明明是過(guò)時(shí)的限制性政策，就是不肯統(tǒng)一降到首付兩成？”

關(guān)鍵詞：歷史最高--全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存7.1億平方米

官方今天發(fā)布的樓市新政，其刺激力度似乎有向2008年金融危機(jī)時(shí)期看齊的調(diào)性。而背后則是地方政府面臨著的樓市庫(kù)存居高不下的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2015年末，全國(guó)商品房待售面積達(dá)到7.1億平方米，為歷史最高值。其中三四線城市由于自身消化能力有限，面臨的庫(kù)存壓力更加明顯。

中國(guó)社科院稱(chēng)，如果想完全消化樓市庫(kù)存，需要23個(gè)月。民生證券研究院的研究表明，從結(jié)構(gòu)上看，2015年年底一、二、三線城市庫(kù)銷(xiāo)比分別為8.15、10.23和25.58，三線城市房地產(chǎn)庫(kù)存過(guò)剩問(wèn)題最為嚴(yán)重。

與待售面積上漲不同的是，2015年全年，房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率已降到了0.079個(gè)百分點(diǎn)，成為歷年年度的最低值。

而最為關(guān)鍵的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)庫(kù)存的所有住宅商品房的面積更是高達(dá)約為55.6818億平方米左右，這還不包括數(shù)量龐大的農(nóng)村房屋。

這些龐大的庫(kù)存量直接影響到中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)數(shù)據(jù)。

關(guān)鍵詞：去庫(kù)存--中央布局地方發(fā)力

經(jīng)過(guò)多年的高速增長(zhǎng)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已從“增量時(shí)代”步入“存量時(shí)代”，“去庫(kù)存”當(dāng)仁不讓成為今年樓市的關(guān)鍵詞。

房地產(chǎn)投資增速下降，已嚴(yán)重拖累中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，中央已經(jīng)多次喊話要‘去庫(kù)存’，提出要化解房地產(chǎn)庫(kù)存。2015年四季度召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，化解房地產(chǎn)庫(kù)存已經(jīng)被列為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的五大任務(wù)之一，會(huì)議指出，“要取消過(guò)時(shí)的限制性措施。應(yīng)該說(shuō)，從這次政策開(kāi)始，中央各主管部門(mén)“去庫(kù)存”的執(zhí)行落實(shí)政策將會(huì)相繼出臺(tái)。

中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，全中國(guó)房地產(chǎn)整體庫(kù)存按照過(guò)去三年的平均銷(xiāo)售速度計(jì)算，這一庫(kù)存需要五年的時(shí)間來(lái)消化。

如何消化高庫(kù)存，不僅是開(kāi)發(fā)商面臨的一大難題，也是地方政府頭疼的問(wèn)題。

據(jù)南方日?qǐng)?bào)報(bào)道，近期，重慶、福建、湖南、海南等地密集出臺(tái)去庫(kù)存措施，而多地陸續(xù)召開(kāi)的“兩會(huì)”也紛紛將去庫(kù)存作為2016年房地產(chǎn)的重中之重。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近期各地政策調(diào)整和中央要求化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的要求相一致。分城實(shí)施是未來(lái)政策放松的主流，將會(huì)有更多省份跟進(jìn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在一季度迎新一輪政策寬松潮。

1月18日，重慶成為在2016年第一個(gè)出臺(tái)去庫(kù)存措施的城市，在促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展方面出臺(tái)了包括稅收、金融、重組合并等多方面支持措施。如對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率由20%調(diào)整為15%，非普通住宅、商業(yè)、車(chē)庫(kù)的土地增值稅預(yù)征率由3.5%調(diào)整為2%，普通住宅土地增值稅預(yù)征率執(zhí)行1%。

此后，多地跟隨重慶步伐，相繼出臺(tái)去庫(kù)存措施。19日，福建全省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作視頻會(huì)議提出，鼓勵(lì)各市、縣根據(jù)實(shí)際制定政策，按照“一市一策”、“一縣一策”、“一盤(pán)一策”的原則，在2016年2月底前出臺(tái)落實(shí)到具體樓盤(pán)的房地產(chǎn)去庫(kù)存措施。對(duì)于庫(kù)存量大、去化周期長(zhǎng)的三四線城市，要暫停土地供應(yīng)，特別是一些城市存在商業(yè)用房庫(kù)存去化周期長(zhǎng)的問(wèn)題，要暫停商業(yè)用地出讓。

20日，湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議召開(kāi)。會(huì)議提到，湖南房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力很大，有的地方去化周期(商品房的銷(xiāo)售周期)達(dá)2至3年，必須采取強(qiáng)有力措施。湖南省住建廳提出，貨幣化安置是去庫(kù)存的有效手段，原則上，2016年棚改貨幣化安置比例不得低于50%，對(duì)安置比例高的地區(qū)和項(xiàng)目將給予資金傾斜。公租房從2017年起將不再新建，要全部通過(guò)租賃市場(chǎng)解決，政府給予租金補(bǔ)貼。此外，還提出大力發(fā)展租賃市場(chǎng)、支持農(nóng)民工進(jìn)城落戶(hù)、發(fā)揮公積金政策效應(yīng)等去庫(kù)存措施。

21日，海南省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)丁式江在海南住房城鄉(xiāng)建設(shè)會(huì)議上透露，由于銷(xiāo)售速度低于建設(shè)速度，海南商品房面臨較大的去庫(kù)存壓力。海南將采取10條措施全力推進(jìn)去庫(kù)存和轉(zhuǎn)型發(fā)展，逐步降低商品住宅開(kāi)發(fā)比例，增加經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)比重，推動(dòng)房地產(chǎn)從單一產(chǎn)品向多元化產(chǎn)品轉(zhuǎn)變。同時(shí)取消過(guò)時(shí)的限制性措施，營(yíng)造主要依靠市場(chǎng)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)重組的可預(yù)期環(huán)境。

民生證券宏觀分析師朱振鑫指出，去庫(kù)存是供給側(cè)改革第一要?jiǎng)?wù)，激發(fā)房地產(chǎn)合理需求是去庫(kù)存第一要?jiǎng)?wù)。下調(diào)公積金首付后，下調(diào)一般貸款首付順理成章，不排除進(jìn)一步下調(diào)可能。

關(guān)鍵詞：減壓--三四線城市樓市迎來(lái)機(jī)遇

房地產(chǎn)庫(kù)存壓力到底有多大？以河南省為例，據(jù)河南省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：截至2015年底，河南商品房待售面積為3606.83萬(wàn)平方米。而據(jù)河南省住建廳統(tǒng)計(jì)，目前該省已經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房庫(kù)存量達(dá)到了1億1161萬(wàn)平方米，平均銷(xiāo)售周期17個(gè)月。按照房地產(chǎn)行業(yè)的說(shuō)法，銷(xiāo)售周期在7到12個(gè)月為正常范圍，超出12個(gè)月就存在較大的庫(kù)存壓力了。

國(guó)泰君安地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)表示，此次政策出臺(tái)是為了進(jìn)一步加快非限購(gòu)城市去庫(kù)存（限購(gòu)城市特指北上廣深及三亞），通過(guò)銷(xiāo)售端的回暖帶動(dòng)投資端企穩(wěn)，對(duì)目前預(yù)期較為悲觀的樓市注入一劑強(qiáng)心針。2015年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速僅為1%，土地購(gòu)置面積和土地成交價(jià)款同減31.7%和23.9%，整體較為低迷。

同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉分析稱(chēng)通過(guò)下調(diào)首套房首付比例，可以降低購(gòu)房者入市門(mén)檻，適度激活當(dāng)前的以自住需求為主的樓市成交量，緩解當(dāng)前大部分三四線城市、半數(shù)以上二線城市庫(kù)存相對(duì)較大的市場(chǎng)壓力，同時(shí)使房?jī)r(jià)保持相對(duì)穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

樓市參考表示，最有殺傷力的不是首套房首付降低到兩成，而是二套房首付降低到三成（很多城市此前是4到7成，少數(shù)是3成），這將激活二線城市特別是“強(qiáng)二線城市”的改善性需求和投資性需求。在二線城市里，最看好蘇州、杭州、南京、鄭州的樓市，因?yàn)檫@些城市具有較強(qiáng)的人口競(jìng)爭(zhēng)力，而樓市庫(kù)存量又不算太多。此外，人口增長(zhǎng)較快的長(zhǎng)沙的中心區(qū)普通住宅，也可以看好。

一些地方在“放松限購(gòu)”的同時(shí)，還通過(guò)“放寬戶(hù)籍”等方式鼓勵(lì)農(nóng)民購(gòu)房。廣西北海、玉林、南寧等部分城市此前已經(jīng)出臺(tái)新政，居民可以通過(guò)購(gòu)房落戶(hù)城市。而在可查到的城市中，出臺(tái)上述類(lèi)似政策的地方遍及中國(guó)的大江南北，北有呼和浩特、南有?？凇⒅胁縿t有武漢等城市。

根據(jù)中信建投團(tuán)隊(duì)的統(tǒng)計(jì)，2015年一二三線重點(diǎn)城市成交增速分別為39%、14%和13%，一線城市自二季度以來(lái)一直維持量?jī)r(jià)齊升的積極態(tài)勢(shì)，因一線市場(chǎng)往往具備示范效應(yīng)，二線主流市場(chǎng)已經(jīng)預(yù)熱，部分城市如南京等區(qū)域從房?jī)r(jià)到地價(jià)的傳導(dǎo)已經(jīng)顯現(xiàn)，此次進(jìn)一步加大資金杠桿將促使這個(gè)市場(chǎng)延續(xù)增長(zhǎng)。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)---2016年漲還是降？

過(guò)去五年，中國(guó)的核心城市都經(jīng)歷了嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，隨著多數(shù)城市已經(jīng)解除限購(gòu)，隨著利率持續(xù)下降以及各地在貸款方面的優(yōu)惠政策，隨著供給側(cè)改革和城鎮(zhèn)化進(jìn)程，央視財(cái)經(jīng)表示，從消費(fèi)者的角度來(lái)看，投資性購(gòu)房的機(jī)會(huì)已經(jīng)出現(xiàn)。

中共中央機(jī)關(guān)報(bào)《人民日?qǐng)?bào)》此前發(fā)表評(píng)論說(shuō)，“房?jī)r(jià)這事，開(kāi)發(fā)商沒(méi)點(diǎn)兒讓利的誠(chéng)意，誰(shuí)會(huì)掏真金白銀救你呢?”。新華社也表示，“必須擠壓房?jī)r(jià)中的水分，讓房?jī)r(jià)虛火降下來(lái)，釋放更多消費(fèi)潛力”。

但樓市真的會(huì)“應(yīng)聲而降”嗎?大多輿論不以為然，認(rèn)為開(kāi)發(fā)商降價(jià)的動(dòng)力不足。

英大證券研究所所長(zhǎng)李大霄也認(rèn)為，這是支持合理住房消費(fèi)的利好政策，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有正面影響，對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)和去庫(kù)存有正面作用，對(duì)于房地產(chǎn)股票有重要支持，對(duì)于股市穩(wěn)定也有重要意義。

“未來(lái)兩三年，房地產(chǎn)政策暖風(fēng)不會(huì)停。”民生證券宏觀分析師朱振鑫表示，一方面60億潛在庫(kù)存需要去，另一方面房?jī)r(jià)整體已經(jīng)幾乎沒(méi)有上漲風(fēng)險(xiǎn)，政策有松動(dòng)空間。下一步可等待：交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)進(jìn)一步調(diào)整（放松征收標(biāo)準(zhǔn)，改變征收方式）、住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、保障房以租代售、組建國(guó)家住房銀行等。

樓市參考認(rèn)為，二線城市樓市將出現(xiàn)補(bǔ)漲行情。由于“首套房首付降低到兩成，二套房首付降低到三成”只在非限購(gòu)城市實(shí)施，所以目前北上廣深和三亞5個(gè)限購(gòu)城市無(wú)法實(shí)施。但杭州、南京、鄭州、天津、重慶這些二線城市則可以實(shí)施，這給了他們房?jī)r(jià)補(bǔ)漲的機(jī)會(huì)。

“2016年房?jī)r(jià)將穩(wěn)中略升，高庫(kù)存與看跌預(yù)期限制了全國(guó)范圍內(nèi)價(jià)格上漲的動(dòng)力?！?SPAN onmouseover='ShowInfo(this,"601328", "1", "-1",event);'>交通銀行金融研究中心高級(jí)研究員夏丹認(rèn)為，2015年商品房銷(xiāo)售增速較快提升，與寬松的貨幣環(huán)境和持續(xù)放松的房地產(chǎn)政策密不可分。